Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir taşınmazın birden fazla kişi adına kayıtlı olması, günlük hayatta göründüğünden çok daha fazla anlaşmazlığa yol açar. Miras yoluyla ortak kalan bir arsa, birlikte yatırım yapılan bir daire ya da yıllar önce paylaşılmadan kalmış bir tarla; hepsinde ortaklardan biri malı kullanmak, satmak veya kendi payını nakde çevirmek istediğinde diğerleriyle anlaşamayabilir. İşte bu noktada devreye giren hukuki araç, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Alanya avukat olarak bu davayı hem miras hukukundan hem de eşya hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda sık sık görüyorum; bu makalede davanın ne olduğunu, hangi yollarla sonuçlandığını ve pratikte nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyorum.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, halk arasında "izale-i şuyu davası" olarak da bilinir. Bir taşınır veya taşınmaz malın üzerindeki paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti ilişkisini sona erdirip, malı tek başına mülkiyete (ferdi mülkiyete) dönüştürmeyi sağlayan bir davadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 22.06.2023 tarihli, 2022/2334 Esas ve 2023/3551 Karar sayılı kararında bu tanım şöyle yapılmıştır:

"Paydaşlığın (Ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (Ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır."

Bu tanımdaki "iki taraflı ve tarafları için benzer sonuçlar doğuran dava" ifadesi önemlidir; aşağıda bunun pratikte ne anlama geldiğini ayrıca açıklayacağım. Davanın yasal temeli 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve devamı maddeleridir. Kanuna göre, paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan her biri, aksine bir hüküm veya anlaşma bulunmadıkça diğer paydaşları paylı mülkiyeti sona erdirecek bir sözleşme yapmaya zorlayamaz; ancak sözleşmeyle paylaşmama süresi kararlaştırılmamışsa veya bu süre on yılı geçmişse, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını mahkemeden isteyebilir. İşte bu talep, ortaklığın giderilmesi davasının konusunu oluşturur.

Kimler Dava Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer paydaşlara karşı açar. Burada kritik nokta, davanın tüm paydaşları kapsaması gerektiğidir. Yukarıda alıntıladığım 2022/2334 Esas sayılı kararda Yargıtay bu kuralı açıkça vurgulamıştır:

"Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK'nun 27 nci maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir."

Bu ilke, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27. maddesindeki "hukuki dinlenilme hakkı" ilkesinin bir yansımasıdır. Davaya konu taşınmazın tapu kaydında görünen tüm paydaşlar davada taraf olmalıdır; aksi halde mahkeme kararı, davaya dahil edilmeyen paydaşlar açısından hüküm ve sonuç doğurmaz. Aynı kararda somut olayda ilginç bir durum söz konusudur: dava sonuçlandıktan sonra taşınmazdaki bir payı sonradan satın alan kişi kararı temyiz etmek istemiş, ancak Yargıtay bu kişinin dosyada taraf sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle temyiz talebini reddetmiştir. Bu, davanın açıldığı andaki paydaş sıfatının belirleyici olduğunu, sonradan pay edinen kişinin doğrudan davaya taraf olamayacağını gösteren pratik bir örnektir.

Eğer paydaşlardan biri dava sırasında vefat etmişse, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) çıkarılıp mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Bu adım atlanırsa, mahkemenin işin esasına girmeden önce bu eksikliği tamamlaması beklenir.

Davanın İki Yolu: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Giderilme

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, malın niteliğine ve tarafların taleplerine göre iki yoldan birini seçer:

• Aynen taksim (paylaştırma): Taşınmaz, fiziksel olarak paydaş sayısına ve pay oranlarına uygun şekilde bölünebiliyorsa, her paydaşa kendi payına denk gelen bölüm ayrı ayrı tescil edilir. Bu yöntem, malın bölünmesi mümkün ve ekonomik değerini kaybetmeyecek nitelikteyse tercih edilir.
• Satış suretiyle giderilme: Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya paydaşlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına ve bedelin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verir.

Burada önemli bir nokta, davacının satış talebiyle dava açmış olmasının, davalıların aynen taksim talebinde bulunmasını engellemediğidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 12.01.2023 tarihli, 2022/7091 Esas ve 2023/146 Karar sayılı kararında bu ilke şöyle ifade edilmiştir:

"Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının paydaşlığın satış suretiyle giderilmesini istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez."

Bu, davanın "iki taraflı" karakterinin en somut sonucudur: dava açan taraf satışı istese de, davalı taraf aynen taksimi savunabilir ve mahkeme, taşınmazın fiziki durumuna göre bu talebi değerlendirmek zorundadır. Aynı kararda ele alınan bir başka konu da feragat halidir. Davacı davasından feragat etse bile, davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkeme yargılamaya devam etmek ve işin esası hakkında karar vermek zorundadır:

"Davacı davasından feragat etse bile davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi halinde mahkemece davaya devam edilerek işin esası hakkında karar verilmelidir. Bu nedenle davacının davadan feragat beyanına karşı hazır bulunan davalılardan diyecekleri sorulmalı, davaya devam etmeyi istemeleri halinde yargılamaya devam edilmelidir."

Somut olayda davacı, dava konusu parsellerden birine ilişkin talebinden feragat etmiş ve bazı davalılar bu feragati kabul etmiştir; fakat mahkeme bu ayrımı yapmadan tüm taşınmazlar için davanın kabulüne karar vermiş, Yargıtay da bu nedenle kararı bozmuştur. Bu örnek, birden fazla taşınmazın dava konusu olduğu durumlarda her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerektiğini gösterir.

Satış Bedelinin Paydaşlar Arasında Dağıtımı

Satış suretiyle giderilmeye karar verildiğinde, satış bedelinin nasıl dağıtılacağının hükümde açıkça gösterilmesi gerekir. Bu konuda mülkiyet rejimine göre farklı esaslar uygulanır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 14.10.2024 tarihli, 2024/3712 Esas ve 2024/4501 Karar sayılı kararında bu ayrım şöyle açıklanmıştır:

"Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir. Satışına karar verilen taşınmaz; a) Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında, b) Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında, c) Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir."

Bu ayrım, özellikle miras yoluyla intikal eden ve henüz paylaşılmamış taşınmazlarda önem taşır. Bir taşınmazda hem tapuda kayıtlı paylı mülkiyet payları hem de henüz paylaşılmamış bir miras payı (elbirliği payı) aynı anda bulunabilir; bu durumda satış bedeli, her iki rejimin kendi kurallarına göre ayrı ayrı hesaplanarak dağıtılmalıdır.

Aynı kararda dikkat çeken bir başka husus, haricen (yani resmi şekle uyulmadan, adi yazılı sözleşmeyle) yapılan pay satışlarının satış bedelinin dağıtımına doğrudan etki etmemesidir. Yargıtay, tapu kaydına göre pay sahibi olmayan ancak haricen pay satın almış kişilerin, satış bedelini alabilmesi için önce tapu iptali ve tescil davası açması veya tapuda pay devrini usulünce gerçekleştirmesi gerektiğini, satış bedelinin ancak tapu kayıt maliki olan paydaşlara ödenebileceğini belirtmiştir. Bu nedenle, harici pay devirlerine dayanarak ortaklığın giderilmesi davasında hak talep eden kişilerin, öncelikle tapu kaydını kendi adlarına düzelttirmeleri gerekir. Bu konuyu daha ayrıntılı olarak, tapu iptali ve tescil davasını ele aldığım makalemde işlemiştim.

Kararda ayrıca, taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın (bina, ağaç gibi yapı ve tesislerin) kime ait olduğunun ayrı bir uyuşmazlık konusu olabileceği ve bu durumda muhdesat aidiyetinin tespiti davasının sonucunun beklenmesi gerektiği de vurgulanmıştır. Satış bedelinin arsa payı ile muhdesat bedeli olarak ayrıştırılıp buna göre dağıtılması, uygulamada sık görülen bir tekniktir.

Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi

Miras yoluyla kalan taşınmazlarda mirasçılar, taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyetine (miras ortaklığına) sahip olur. Bu rejimde her mirasçının belirli bir payı yoktur; mal üzerindeki hak, tüm mirasçılara birlikte aittir. Elbirliği mülkiyetinde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ancak bu davada satış bedelinin dağıtımı mirasçılık belgesindeki paylara göre yapılır. Mirasçılardan biri, önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebileceği gibi, doğrudan ortaklığın giderilmesini de isteyebilir; mahkeme, ortaklığın giderilmesi davası içinde bu dönüştürmeyi de inceler.

Davanın Süresi ve Zamanaşımı

Ortaklığın giderilmesi davası, kanunda özel bir hak düşürücü süreye bağlanmamıştır. Paydaşlar arasında paylaşmama süresine ilişkin bir sözleşme yoksa veya bu süre on yılı aşmışsa, her paydaş her zaman bu davayı açabilir. Bu bakımdan dava, süreklilik arz eden bir hukuki durumdan kaynaklanır ve zamanaşımına uğramaz. Ancak dava açılmadan önce, taşınmazın tapu kaydında görünen tüm paydaşların güncel olarak tespit edilmesi, gerekiyorsa mirasçılık belgesinin alınması, davanın sağlıklı ilerlemesi için önemlidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; birden fazla taşınmaz aynı davaya konu edilmişse ve bu taşınmazlar farklı yerlerde bulunuyorsa, uygulamada genellikle taşınmazların bulunduğu yer mahkemelerinde ayrı davalar açılması gerekebilir. Bu nedenle, özellikle miras yoluyla birden fazla ilde taşınmaz kalan durumlarda, davanın nerede açılacağının doğru belirlenmesi önemlidir.

Dava Öncesi Hazırlık: Neler Yapılmalı?

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce şu adımların atılması, sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar:

• Taşınmazın güncel tapu kaydı getirtilerek tüm paydaşlar ve pay oranları tespit edilmelidir.
• Paydaşlardan vefat eden varsa, mirasçılık belgesi çıkarılmalıdır.
• Taşınmazın fiziki durumu (bölünebilir olup olmadığı, üzerindeki yapı ve tesisler) değerlendirilmelidir; bu, aynen taksim mi yoksa satış mı talep edileceğini belirlerken önemlidir.
• Taşınmaz üzerinde haricen yapılmış pay devirleri varsa, bu devirlerin tapuya yansıtılması için önceden adım atılmalıdır; aksi halde satış bedelinin dağıtımı sırasında sorun yaşanabilir.
• Taşınmaz üzerinde muhdesat (bina, ağaç, tesis) bulunuyorsa, bunların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa bu husus da davadan önce değerlendirilmelidir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın ortaklarından birinin talebiyle sona erdirilmesini sağlayan, uygulamada sık başvurulan bir dava türüdür. Davanın sağlıklı sonuçlanması için tüm paydaşların davaya taraf edilmesi, mülkiyet rejiminin doğru tespit edilmesi ve satış bedelinin dağıtımına ilişkin kuralların doğru uygulanması büyük önem taşır. Miras yoluyla kalan taşınmazlarda veya ortak yatırım yapılan mallarda paydaşlar arasında anlaşmazlık ortaya çıktığında, süreci baştan doğru kurmak, hem zaman hem de maliyet açısından fark oluşturur. Alanya avukat olarak bu tür davalarda taraf teşkilinden satış sürecine kadar her aşamada destek sağlıyorum.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası açmak için tüm paydaşların anlaşması mı gerekir? Hayır. Paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer paydaşların onayı olmadan bu davayı açabilir. Ancak davada tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunludur; aksi halde mahkeme işin esasına giremez.

Davayı açan kişi satış istiyorsa, diğer paydaşlar aynen taksim isteyebilir mi? Evet. Dava iki taraflı olduğundan davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Davacının satış talebi, davalıların aynen taksim talep etmesine engel değildir; mahkeme taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir.

Miras yoluyla kalan bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası ne zaman açılabilir? Kanunda özel bir süre sınırı yoktur; paylaşmama süresine ilişkin bir anlaşma bulunmuyorsa veya bu süre on yılı geçmişse, mirasçılardan her biri her zaman bu davayı açabilir.

Taşınmazdaki payını haricen (noter dışı, adi yazılı sözleşmeyle) satın alan kişi satış bedelini alabilir mi? Doğrudan alamaz. Satış bedeli, tapu kaydına göre pay sahibi olan kişilere ödenir. Harici alıcının bedeli alabilmesi için önce tapuda pay devrini gerçekleştirmesi veya tapu iptali ve tescil davası açması gerekir.

Davacı davasından feragat ederse dava sona erer mi? Davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkeme yargılamaya devam eder ve işin esası hakkında karar verir. Feragat, tek başına davayı sona erdirmez.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır? Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Makalede Kullanılan Yargıtay Kararları ve Özetleri

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/2334, K. 2023/3551, T. 22.06.2023 — Konu: Ortaklığın giderilmesi davasında taraf teşkili ve dava sırasında pay edinen kişinin durumu. Özet: Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur (HMK m. 27); paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçıların davaya katılması sağlanmalıdır. Karar, dava kesinleştikten sonra ihtilaflı payı satın alan kişinin dosyada taraf sıfatı bulunmadığından temyiz talebinin reddedilmesi gerektiğini de ortaya koymuştur. "Kimler Dava Açabilir, Kime Karşı Açılır?" başlığında kullanılmıştır.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3712, K. 2024/4501, T. 14.10.2024 — Konu: Satış suretiyle giderilmede satış bedelinin dağıtım esasları ve harici pay devirlerinin etkisi. Özet: Satış bedelinin, taşınmazın paylı mülkiyete mi, elbirliği mülkiyetine mi yoksa her ikisinin bir aradalığına mı tabi olduğuna göre farklı esaslara göre dağıtılması gerektiği; haricen pay satın alanların bedeli alabilmesi için önce tapu kaydını düzeltmesi gerektiği vurgulanmıştır. "Satış Bedelinin Paydaşlar Arasında Dağıtımı" başlığında kullanılmıştır.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/7091, K. 2023/146, T. 12.01.2023 — Konu: Davanın iki taraflı niteliği, davalının aynen taksim talep edebilmesi ve feragatin davaya etkisi. Özet: Davacının satış talebiyle dava açması, davalıların aynen taksim istemesine engel değildir; davacı feragat etse de davalılardan biri devam isterse yargılamaya devam edilmelidir. "Davanın İki Yolu: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Giderilme" başlığında kullanılmıştır.

Dayanak İçtihatlar

• Yargıtay 7. HD, E. 2022/2334, K. 2023/3551, T. 22.06.2023
• Yargıtay 7. HD, E. 2024/3712, K. 2024/4501, T. 14.10.2024
• Yargıtay 7. HD, E. 2022/7091, K. 2023/146, T. 12.01.2023