Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması Türk hukukunda iki farklı rejime bağlanmıştır: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. İkisi de "birlikte malik olma" hali olsa da sonuçları çok farklıdır. Hangi rejimin uygulandığı; taşınmazı kimin tek başına satabileceğini, davayı kimin açabileceğini ve mirasın nasıl paylaşılacağını doğrudan belirler. Bu yazıda iki mülkiyet türü arasındaki farkları, mirasçılık ilişkisinde en sık karşılaşılan elbirliğinden paylı mülkiyete geçiş sürecini ve konuyla ilgili güncel Yargıtay kararlarını anlatıyorum. Alanya'da miras kalan taşınmazlarla ilgili danışmanlık verdiğim süreçlerde bu ayrım çoğu zaman davanın ilk ve en kritik sorusu oluyor.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu'nun 688. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Birden fazla kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin (örneğin bir arsanın veya binanın) tamamına belirli paylarla maliktir. Aksi kararlaştırılmadıkça paylar eşit sayılır.

Paylı mülkiyetin temel özellikleri şunlardır:

• Her paydaşın payı bellidir (1/2, 1/3, 3/8 gibi).
• Paydaş kendi payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilir: payını satabilir, bağışlayabilir, rehnedebilir veya alacaklıları payı haczettirebilir.
• Paydaş, kendi payına ilişkin işlemler için diğer paydaşların rızasına ihtiyaç duymaz.
• Taşınmazın tamamına ilişkin önemli yönetim işlerinde (kullanma şeklinin belirlenmesi gibi) paydaşlar çoğunluk ya da oybirliği kurallarına tabidir.

Örneğin üç kardeşin bir araziyi eşit paylarla satın alması paylı mülkiyet doğurur. Her biri kendi 1/3 payını istediği zaman, diğerlerinden izin almadan satabilir.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet ise Türk Medeni Kanunu'nun 701 ila 703. maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun veya kanunda öngörülen bir sözleşme uyarınca aralarında ortaklık bağı bulunan kişiler, bu ortaklık nedeniyle bir mala birlikte malik olur. En yaygın örneği miras ortaklığıdır: bir kişi öldüğünde mirasçılar, paylaşma yapılana kadar terekedeki mallara elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640).

Elbirliği mülkiyetinin temel özellikleri şunlardır:

• Ortakların belirlenmiş, ayrılmış bir payı yoktur. Her ortağın hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
• Malikler paydaş değil, ortaktır. Mülkiyet bir bütün olarak ortakların tümüne aittir; ortaklık tasfiye edilinceye kadar hiçbir ortağın ayrı bir mal veya hak sahipliği yoktur.
• Ortak, "kendi payını" tek başına satamaz, çünkü hukuken ayrılmış bir payı bulunmamaktadır.
• Kanunda veya ortaklığı oluşturan sözleşmede aksi belirtilmemişse, ortaklığın tasfiyesini isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların oybirliğiyle karar alması ve birlikte hareket etmesi zorunludur.
• Ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur (HMK m. 59). Yani ortaklığı ilgilendiren bir davanın tüm ortaklara karşı veya tüm ortaklar tarafından birlikte açılması gerekir.

Miras ortaklığı dışında, adi ortaklık (Türk Borçlar Kanunu m. 620 vd.) gibi kanunda öngörülen bazı sözleşmesel ortaklıklar da elbirliği mülkiyeti doğurabilir.

İki Rejim Arasındaki Temel Farklar

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkı en net biçimde ortaya koyan, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 09.04.2025 tarihli kararıdır. Kurul, konuyu şöyle özetlemiştir: elbirliği mülkiyetinde ortakların tüzel kişiliği olmadığı gibi eşya üzerinde ortaklardan her birinin doğrudan bir hakkı da yoktur; mülkiyet bir bütün olarak ortakların tümüne aittir ve ortaklık tasfiye edilinceye kadar hiçbir ortağın ayrı mal veya hak sahipliği bulunmaz, hak sahibi ortaklığın kendisidir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde malikler paydaş değil, ortaktır. Karara göre bu özellik, ortaklar arasında HMK m. 59 anlamında zorunlu dava arkadaşlığı doğurur: kanunda veya ortaklığı kuran sözleşmede aksi belirtilmemişse, tasfiyeyi isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların oybirliğiyle karar alması ve birlikte hareket etmesi zorunludur.

Pratikte en çok sorulan farkları madde madde sıralıyorum:

• Payın belirliliği: Paylı mülkiyette pay bellidir ve oranla ifade edilir. Elbirliği mülkiyetinde pay belirli değildir, hak ortaklığın tamamına yaygındır.
• Tek başına tasarruf: Paylı mülkiyette paydaş kendi payını tek başına satabilir. Elbirliği mülkiyetinde ortak, ortaklık malı üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz; işlemler kural olarak oybirliği gerektirir.
• Dava ehliyeti: Paylı mülkiyette paydaş, kendi payına ilişkin bazı talepleri tek başına ileri sürebilir. Elbirliği mülkiyetinde ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır; ortaklığı ilgilendiren dava kural olarak tüm ortaklar tarafından veya tüm ortaklara karşı birlikte yürütülür.
• Doğuş kaynağı: Paylı mülkiyet doğrudan edinimle (birlikte satın alma gibi) ya da elbirliği mülkiyetinin dönüştürülmesiyle kurulabilir. Elbirliği mülkiyeti kanun (miras ortaklığı) veya kanunda öngörülen sözleşmelerle (adi ortaklık gibi) doğar.
• Sona erme: Paylı mülkiyette paydaşlardan biri her zaman ortaklığın (paydaşlığın) giderilmesini isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de tasfiye istenebilir, ancak miras ortaklığında önce paylı mülkiyete dönüştürme yolu da mümkündür.

Mirasçılar Arasında Hangi Rejim Uygulanır?

Bir kişi öldüğünde mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640). Ancak Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 26.02.2026 tarihli kararı, bu kuralın kapsamını önemli bir noktada sınırlamıştır. Olayda bir mirasçı, terekeye dahil olması gerektiğini iddia ettiği şirket hisselerinin miras payı oranında kendisine ait olduğunun tespitini, diğer bir mirasçıya karşı tek başına talep etmişti. Bölge Adliye Mahkemesi, TMK m. 640/2 uyarınca böyle bir talebin tüm mirasçılar tarafından birlikte ya da terekeye temsilci atanarak ileri sürülmesi gerektiği gerekçesiyle davayı aktif husumet yokluğundan reddetmişti.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi bu gerekçeyi bozdu. Kararın gerekçesinde şu ayrım yapıldı: bir mirasçı tarafından mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye karşı, miras bırakana atfen miras payı oranında açılan davalarda TMK m. 640 (elbirliği mülkiyeti) hükümleri uygulanır ve dava tüm mirasçılarca ya da tereke adına açılmalıdır. Ancak mirasçılar arasında birbirlerine karşı açılan davalarda durum farklıdır; Daireye göre mirasçılar arasındaki ilişkide paylı mülkiyet hükümleri geçerlidir ve bir mirasçının diğer bir mirasçıya karşı açtığı davada TMK m. 640'ın zorunlu birlikte dava açma kuralının uygulanma imkânı yoktur. Somut olayda dava mirasçılar arasında miras payına hasren açıldığından, Daire TMK m. 688 ve devamındaki paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanması gerektiğine karar vererek dosyayı esastan incelenmek üzere bozdu.

Bu karar, mirasçılar arası uyuşmazlıklarda "kime karşı dava açılıyor" sorusunun rejim seçimini doğrudan etkilediğini gösteriyor. Üçüncü kişiye karşı açılan davada elbirliği kuralları, mirasçının diğer mirasçıya karşı açtığı davada ise paylı mülkiyet kuralları esas alınabiliyor.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Elbirliği mülkiyeti hali, ortaklar açısından pratik olmayan bir rejimdir; her işlem oybirliği gerektirdiğinden taşınmazın idaresi ve elden çıkarılması güçleşir. Bu yüzden kanun, miras ortaklığında elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi imkânı tanımıştır (TMK m. 644).

TMK m. 644'e göre bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Bu durumda sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirlediği süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmemişse veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmamışsa, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Bu dönüştürme; tüm mirasçıların katılacağı bir sözleşmeyle tapu müdürlüğü önünde, bir mirasçının diğerleri aleyhine açacağı dava sonucunda ya da kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde hâkim hükmüyle mümkündür. Dönüştürme kararından sonra her mirasçı artık kendi payı üzerinde paylı mülkiyet hükümlerine göre tasarruf edebilir.

Burada önemli bir sınır var: elbirliği mülkiyeti devam ederken, ortaklardan biri veya birkaçının yaptığı bir satış vaadi sözleşmesi ya da benzer bir tasarruf işlemi, dönüştürme gerçekleşmeden ifa edilemez. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece, mirasçı olmayan bir kişinin taşınmazın belirli bir payı üzerinde hak talep etmesi mümkün değildir.

Dönüştürme Talebinin Sınırı: Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmışsa

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi her zaman kabul edilmez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 24.05.2023 tarihli kararı bu konuda önemli bir sınırı ortaya koyuyor. Davacılar, mirasçısı oldukları bir taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep etmişti. Davalı ise aynı taşınmazla ilgili başka bir mahkemede zaten ortaklığın (paydaşlığın) satış yoluyla giderilmesi davası açıldığını ileri sürerek davanın reddini istemişti.

İlk derece mahkemesi, TMK m. 644/2 uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılan hallerde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin artık mümkün olmadığı gerekçesiyle davayı reddetti. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bu gerekçeyi ve kararı hukuka uygun bularak onadı. Kararın gerekçesinde vurgulanan nokta şu: aynı taşınmaza yönelik derdest bir ortaklığın giderilmesi davası varsa, TMK m. 644/2 gereği elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istenemez.

Bunun pratik sonucu şudur: bir mirasçı, dönüştürme davası açmadan önce aynı taşınmaz için daha önce bir ortaklığın giderilmesi davası açılıp açılmadığını mutlaka araştırmalıdır. Aksi hâlde, önceden açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası, dönüştürme talebinin reddine yol açabilir.

Ortaklığın (Paydaşlığın) Giderilmesi Davası Her İki Rejimde de Açılabilir

Paylı mülkiyette de elbirliği mülkiyetinde de ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür. Bu davaya öğretide ve uygulamada paydaşlığın giderilmesi ya da ortaklığın giderilmesi davası denir. Yargıtay'ın yerleşik tanımına göre paydaşlığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu dava aynen taksim (mal fiilen bölünerek paylaştırılır) veya satış yoluyla giderilme (taşınmaz satılıp bedeli paylaştırılır) şeklinde sonuçlanabilir.

Davanın iki taraflı olması, davalının da davacı gibi aynı haklara sahip olduğu anlamına gelir. Örneğin davacı satış yoluyla giderilmeyi talep etse bile, davalılar aynen taksim talebinde bulunabilir ve mahkeme şartlar uygunsa aynen taksime karar verebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine gerek yoktur; mirasçılar doğrudan ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak yukarıda anlattığım gibi, bu iki talep (dönüştürme ve giderilme) aynı taşınmaz için aynı anda ayrı davalarda sürdürülemez; hangisi önce açılmışsa diğeri o davanın sonucuna tabi olur.

Neden Önemli? Pratik Sonuçları

Bir taşınmazın hangi mülkiyet rejimine tabi olduğunu doğru tespit etmek, davanın türünü, tarafını ve stratejisini belirler:

• Satış yapmak isteyen bir mirasçı, elbirliği mülkiyeti devam ederken kendi payını tek başına satamaz. Önce dönüştürme ya da tüm mirasçıların rızası gerekir.
• Üçüncü bir kişiye karşı açılacak bir dava (örneğin muris muvazaası nedeniyle tapu iptali) elbirliği kuralları gereği tüm mirasçılar tarafından veya tereke adına açılmalıdır; eksik taraf teşkili davanın reddine yol açar.
• Mirasçılar birbirine karşı dava açıyorsa, güncel içtihat bu ilişkide paylı mülkiyet kurallarının uygulanabileceğini kabul etmektedir; bu da tek bir mirasçının diğerine karşı tek başına dava açabilmesini mümkün kılar.
• Dönüştürme davası açmadan önce aynı taşınmaz için derdest bir ortaklığın giderilmesi davası olup olmadığı araştırılmalıdır.

Sonuç

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti, görünüşte benzer ama hukuki sonuçları bakımından oldukça farklı iki rejimdir. Paylı mülkiyette pay bellidir ve paydaş kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise pay belirsizdir, işlemler oybirliği gerektirir ve ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Miras ortaklığı en sık karşılaşılan elbirliği mülkiyeti örneğidir ve TMK m. 644 uyarınca paylı mülkiyete dönüştürülebilir; ancak bu talep, aynı taşınmaz için önceden açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası varsa kabul edilmez. Mirasla ilgili bir taşınmaz uyuşmazlığı yaşıyorsanız, hangi rejimin uygulandığını ve hangi davanın doğru dava türü olduğunu belirlemek için dosyanızı bir Alanya avukat ile birlikte değerlendirmeniz hak kaybını önler. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki en temel fark nedir?

Paylı mülkiyette her paydaşın payı bellidir ve paydaş kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde pay belirli değildir, hak ortaklığın tamamına yaygındır ve işlemler kural olarak oybirliği gerektirir.

Miras kalan bir taşınmaz hangi mülkiyet rejimine tabidir?

Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640). Bu hâl, paylaşma yapılana ya da elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülene kadar devam eder.

Elbirliği mülkiyetindeki payımı tek başıma satabilir miyim?

Hayır. Elbirliği mülkiyetinde ayrılmış bir pay bulunmadığından, ortak tek başına taşınmazın bir kısmını satamaz. Önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya da tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete nasıl dönüştürebilirim?

TMK m. 644 uyarınca bir mirasçı bu dönüştürmeyi talep edebilir. Sulh hâkimi diğer mirasçılara itiraz için süre verir; itiraz gelmez veya paylaşma davası açılmazsa dönüştürmeye karar verilir. Bu, tüm mirasçıların katıldığı bir sözleşmeyle tapuda da yapılabilir.

Aynı taşınmaz için hem dönüştürme hem ortaklığın giderilmesi davası açabilir miyim?

Hayır. Yargıtay içtihadına göre aynı taşınmazla ilgili önceden açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası varsa, TMK m. 644/2 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talep edilemez.

Bir mirasçı diğer mirasçıya karşı tek başına dava açabilir mi?

Güncel Yargıtay içtihadına göre mirasçılar arasındaki ilişkide paylı mülkiyet hükümleri esas alınabildiğinden, bir mirasçının diğer bir mirasçıya karşı açtığı davada TMK m. 640'ın zorunlu birlikte dava açma kuralı uygulanmayabilir. Ancak üçüncü bir kişiye karşı açılan davalarda elbirliği kuralları geçerlidir ve dava tüm mirasçılarca birlikte açılmalıdır.

Makalede Kullanılan Yargıtay Kararları ve Özetleri

Karar 1

• Künye: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/433, K. 2025/214, T. 09.04.2025
• Konusu: Vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davası; elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyetin niteliği ve zorunlu dava arkadaşlığı.
• Özeti: Kurul, elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyette ortakların tüzel kişiliği olmadığını, eşya üzerinde her bir ortağın doğrudan bir hakkı bulunmadığını, mülkiyetin bir bütün olarak ortakların tümüne ait olduğunu belirtmiştir. Ortaklık tasfiye edilinceye kadar hiçbir ortağın ayrı mal veya hak sahipliği yoktur; hak sahibi ortaklığın kendisidir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde malikler paydaş değil, ortaktır (TMK m. 701). Bu özellik nedeniyle ortaklar arasında HMK m. 59 anlamında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, kanunda veya ortaklığı oluşturan anlaşmada aksi belirtilmemişse tasfiyeyi isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların oybirliğiyle karar alması ve birlikte hareket etmesinin zorunlu olduğu vurgulanmıştır.
• Makaledeki başlık: İki Rejim Arasındaki Temel Farklar

Karar 2

• Künye: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2025/4090, K. 2026/1108, T. 26.02.2026
• Konusu: Muris muvazaası hukuki sebebine dayalı hisse devrinin tespiti istemi; mirasçılar arasındaki davada elbirliği mi yoksa paylı mülkiyet hükümlerinin mi uygulanacağı.
• Özeti: Davacı mirasçı, terekeye dahil olması gerektiğini ileri sürdüğü şirket hisselerinin miras payı oranında kendisine ait olduğunun tespitini, diğer bir mirasçıya karşı tek başına talep etmişti. Bölge Adliye Mahkemesi, TMK m. 640/2 uyarınca bu talebin tüm mirasçılarca birlikte ileri sürülmesi gerektiği gerekçesiyle davayı aktif husumet yokluğundan reddetmişti. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi bu gerekçeyi bozarak, bir mirasçının mirasçı olmayan üçüncü kişiye karşı miras payı oranında açtığı davalarda TMK m. 640'ın (elbirliği) uygulanması gerekmekle birlikte, mirasçılar arasında birbirlerine karşı açılan davalarda paylı mülkiyet hükümlerinin (TMK m. 688 vd.) geçerli olduğunu, bu nedenle bir mirasçının diğerine karşı açtığı davada TMK m. 640'ın zorunlu birlikte dava açma kuralının uygulanamayacağını belirtmiştir.
• Makaledeki başlık: Mirasçılar Arasında Hangi Rejim Uygulanır?

Karar 3

• Künye: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/482, K. 2023/2805, T. 24.05.2023
• Konusu: Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi istemi; aynı taşınmaz için önceden açılmış ortaklığın giderilmesi davasının etkisi (TMK m. 644/2).
• Özeti: Davacı mirasçılar, bir taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep etmiştir. Davalı, aynı taşınmazla ilgili başka bir mahkemede daha önce ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davası açıldığını ileri sürmüştür. İlk derece mahkemesi, TMK m. 644/2 uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılan hallerde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu kararı ve gerekçesini hukuka uygun bularak onamıştır.
• Makaledeki başlık: Dönüştürme Talebinin Sınırı: Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmışsa

Dayanak İçtihatlar

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/433, K. 2025/214, T. 09.04.2025
• Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2025/4090, K. 2026/1108, T. 26.02.2026
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/482, K. 2023/2805, T. 24.05.2023
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/5906, K. 2023/22, T. 09.01.2023 (metinde anılan, paydaşlığın giderilmesi davasının tanımı)