Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Bir taşınmazın tapusu olması gereken kişinin adına değilse ya da hukuka aykırı biçimde başkasına geçmişse, başvurulacak ana yol tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu yazıda davanın ne olduğunu, hangi sebeplerle açıldığını, kime karşı yöneltilmesi gerektiğini ve süreçte nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyorum. Alanya gibi taşınmaz alım satımının yoğun olduğu bir bölgede bu uyuşmazlıklarla sık karşılaşılıyor. Konuyu somutlaştırmak için Yargıtay'ın güncel kararlarına da ilgili başlıkların altında yer verdim. Bir Alanya avukat gözüyle amacım, davadan önce bilmeniz gerekenleri sade bir dille aktarmak.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu siciline hukuka aykırı olarak yapılmış bir kaydın iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Kanundaki karşılığı "tapu sicilinin düzeltilmesi" davasıdır.

Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesine göre ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bir tescil yolsuz olarak terkin edilmişse ya da değiştirilmişse, hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada bu davaya tapu iptali ve tescil davası denir. Dava iki talebi birlikte içerir: mevcut tapu kaydının iptali ve taşınmazın davacı adına (ya da hak sahibi adına) tescili.

Günlük dilde "tapu iptali ve tescil" ifadesi yalnızca yolsuz tescil için kullanılmaz. Satış vaadi sözleşmesine, zilyetliğe dayalı mülkiyet kazanımına ya da miras hukukundaki muvazaaya dayanan davalar da aynı adla açılır. Sebep değişse de sonuç aynıdır: tapudaki kayıt değişir.

Hangi Durumlarda Açılır?

Davanın dayanağı, dosyanın kaderini belirler. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Yolsuz tescil: Tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa, örneğin sahte vekâletname veya sahte imzayla devir yapılmışsa.
• Muvazaa (danışıklı işlem): Taraflar gerçekte satmak istemedikleri halde satış görüntüsü oluşturmuşsa.
• Muris muvazaası: Miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırmak için taşınmazını satış görünümüyle devretmişse.
• Satış vaadi sözleşmesi: Satıcı, noterde düzenlenen sözleşmeye rağmen tapuyu devretmiyorsa.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekil, yetkisini vekil edenin aleyhine kullanarak taşınmazı devretmişse.
• Zilyetlikle mülkiyet kazanımı: Taşınmazı uzun yıllar malik gibi kullanan kişi, kanundaki şartları taşıyorsa.
• Ehliyetsizlik veya irade sakatlığı: Devri yapan kişi hata, hile veya korkutma altında işlem yapmışsa.

Yolsuz Tescil, Muvazaa ve İyiniyetli Üçüncü Kişi

Tapuya yapılan her tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmak zorundadır. Sebebi geçersiz olan tescil yolsuz tescildir. Muvazaa bunun sık görülen bir örneğidir: taraflar üçüncü kişileri aldatmak için gerçek iradelerine uymayan bir satış yapmış gibi görünür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.05.2024 tarihli kararı bu konuyu ayrıntılı ele alıyor. Olayda davacı, bir bağımsız bölümü yüklenicinin vekili aracılığıyla harici sözleşmeyle satın almış, bedeli ödemiş ve taşınmazı teslim almıştı. Vekilin azlinden sonra bağımsız bölüm, tapuda 29.000 TL bedelle gösterilerek başka birine devredildi. Bilirkişi raporuna göre taşınmazın o tarihteki değeri 106.000 TL idi. Kararın gerekçesinde öne çıkan noktalar şunlar:

• Ayni haklar tapuya tescille doğar ve tescilin dayanağı olan hukuki sebep tapu kütüğünün bir parçasıdır. Muvazaa nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmeye dayanılarak yapılan tescil yolsuz tescildir ve Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi uyarınca iptal edilir.
• Bunun istisnası, tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin korunmasıdır (TMK m. 1023). Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise tescile dayanamaz (TMK m. 1024).
• İyiniyet için "bilmiyordum" demek yetmez. Makul bir insanın göstereceği özen gösterilmemişse, hayatın olağan akışına göre yolsuzluğu bilmesi gereken kişi iyiniyetli sayılamaz.
• Diğer davalıların devrin muvazaalı olduğunu kabul etmesi, kayıt maliki aleyhine tek başına sonuç doğurmaz. Bu beyanlar dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Somut olayda Kurul, tapuda gösterilen bedelin gerçek değerin çok altında kalmasını, bedelin ödendiğinin ispatlanamamasını, taşınmazın emaneten devredildiğine dair tanık beyanını ve dosyadaki diğer delilleri birlikte değerlendirdi. Devralan kayıt malikinin TMK m. 1023 anlamında iyiniyetli olmadığı, devrin muvazaalı olduğu sonucuna vardı ve tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili yönündeki direnme kararını oy çokluğuyla onadı.

Aynı karar harici satışa dayalı talepler bakımından da yol gösterici. Resmi şekle uyulmadan yapılan satış kural olarak tescil davasının dayanağı olamaz. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli kararı ise dürüstlük kuralı gereği bir istisna getirmiştir. Bu istisnanın uygulanması için taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olması, alıcının borçlarını yerine getirmiş olması, taşınmazın alıcıya teslim edilmiş olması ve buna rağmen satıcının tescile yanaşmaması gerekir. Ayrıca dava açılmadan veya karar verilmeden önce taşınmazın iyiniyetli üçüncü bir kişiye geçmemiş olması aranır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte ihtiyati tedbir talep etmek çoğu dosyada belirleyici olur.

Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptali ve Tescil

Miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte satmadığı halde satış görünümüyle (ya da bağış olarak) birine devrederse, mirasçılar murisin ölümünden sonra tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay'ın bu davalardaki yerleşik yaklaşımı 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayanır.

Mahkeme, murisin gerçek iradesini araştırır. Tapuda gösterilen bedelin gerçek olup olmadığı, alıcının bedeli ödeyecek durumda olup olmadığı, devirden sonra taşınmazı fiilen kimin kullandığı ve taraflar arasındaki yakınlık gibi olgular bu değerlendirmede önem taşır. Dava kabul edilirse tescil, davacı mirasçıların miras payları oranında yapılır.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter huzurunda düzenlenmesi gereken ve kişisel hak doğuran bir sözleşmedir. Satıcı sözleşmeye rağmen taşınmazı devretmezse, vaat alacaklısı Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil davası açarak borcun mahkeme kararıyla yerine getirilmesini isteyebilir. Bu talepte bulunan kişinin kendi edimini, yani bedel ödeme borcunu yerine getirmiş olması gerekir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 20.11.2025 tarihli kararında bu ilke uygulandı. Davacı, noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle çok sayıda parseldeki payları satın almıştı ve sözleşmede 550.000 TL bedelin ödendiği yazıyordu. Davalı ise vaat ettiği payları, bir parsel dışında, üçüncü kişilere devretmişti. İlk derece mahkemesi, kayıt hâlâ davalı adına duran parseldeki payın tapusunu iptal ederek davacı adına tescil etti. Üçüncü kişilere devredilen paylar için ise 544.366,20 TL'nin davalıdan tahsiline karar verdi. Gerekçede, sözleşmenin iptali için açılan davanın reddedilerek kesinleştiği de belirtildi.

Davalı, sözleşmenin diğer mirasçılardan mal kaçırmak için muvazaalı yapıldığını, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını ve gabin bulunduğunu savundu. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu reddetti. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil talebinin, sözleşmeye dayanan vaat alacaklısının TMK m. 716 uyarınca açabileceği bir dava olduğunu vurguladı. Temyiz itirazlarını bozma sebebi olarak görmeyerek kararı oy birliğiyle onadı.

Buradan çıkan pratik sonuç şu: taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse tapu iptali artık mümkün olmayabilir, ancak bedel ya da tazminat talebi gündeme gelir. Bu yüzden sözleşmeye rağmen satıcının taşınmazı elden çıkarmasını önlemek için hızlı hareket etmek gerekir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapuda taşınmazın maliki olarak görünen kişiye, yani kayıt malikine karşı açılır. Taşınmaz el değiştirmişse, davanın son malike yöneltilmesi gerekir. Önceki maliklerle yapılan işlemlerin geçersizliği ileri sürülebilir, fakat kayıt maliki davada yoksa tapu iptaline karar verilemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.12.2025 tarihli kararı bu kuralı somut bir olayla gösteriyor. Davacı, uzun yıllar ekip biçtiği taşınmazlarda imar ve ihya ile zilyetlik yoluyla mülkiyeti kazandığını ileri sürmüştü. Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesi ile Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddelerine dayanıyordu. Taşınmazın bir bölümü ise Hazine tarafından dava öncesinde kooperatiflere devredilmiş, sonrasında yapılan imar uygulamasıyla dava dışı kişiler adına kayıtlı imar parsellerine dönüşmüştü.

Hukuk Genel Kurulu, tapu iptali ve tescil isteminin tapu kayıt maliklerine yöneltilmesi gerektiğini hatırlattı. Kayıt malikleri davada yer almadığı için bu kısımlarda tapu iptali ve tescil isteminin dinlenemeyeceğini belirtti. Yine de davacı lehine tescil şartlarının oluştuğu tartışmasız olduğundan, bu bölümler için mülkiyetin tespitine karar verilmesini yeterli buldu. Kurula göre bu tespit, imar parsellerinin yeni maliklerinin haklarını etkilemiyor. Davacının elde ettiği tespit kararı, Hazine'ye karşı açılabilecek bir tazminat davasına dayanak oluşturabilir. Direnme kararı oy çokluğuyla onandı.

Bu karardan iki sonuç çıkıyor. Birincisi, dava daha başta doğru kişiye açılmalı. İkincisi, taşınmaz imar uygulaması ya da devirler yüzünden başka kişilerin eline geçmişse, dosyanın stratejisi (tapu iptali mi, mülkiyetin tespiti mi, tazminat mı) baştan planlanmalı.

Dava Açma Süresi Var mı?

Yolsuz tescile dayanan davalar kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Muris muvazaasına dayanan davalar da genel olarak süresiz kabul edilir. Ancak her dosyada durum böyle değildir. Kadastro sırasında oluşan ve kesinleşen tapu kayıtlarına, kadastro öncesi sebeplere dayanılarak açılan davalarda, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre söz konusudur.

Yukarıda anlattığım 10.12.2025 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına konu dosyada da buna örnek var. Bazı parsellerde kadastro tespiti 1963'te kesinleşmişti ve dava 2016'da açılmıştı. Bu parseller yönünden on yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği kabul edilerek dava reddedilmişti; Bölge Adliye Mahkemesi ile Özel Daire arasında bu konuda görüş ayrılığı bulunmadığı için mesele Hukuk Genel Kurulu önüne taşınmadı.

Süre açısından bir de pratik nokta var. Hak kaybı yaşanmasa bile zaman geçtikçe taşınmazın üçüncü kişilere devredilme, iyiniyetli iktisap ve delillerin kaybolma ihtimali artar. Bu nedenle sürenin bulunmadığı davalarda bile beklemek çoğu zaman aleyhinize işler.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Taşınmaz Alanya sınırları içindeyse dava Alanya'daki asliye hukuk mahkemelerinde açılır. Davalının başka bir şehirde oturması yetkiyi değiştirmez.

Dava Öncesinde ve Sırasında Nelere Dikkat Edilmeli?

Dilekçe hazırlanmadan önce yapılacak hazırlık, davanın seyrini büyük ölçüde belirler:

• Tapu kaydının ve tapu tarihçesinin (önceki devirlerin) tapu müdürlüğünden alınması.
• İşleme dayanak olan akit tablosunun, vekâletnamenin ve varsa sözleşmelerin temin edilmesi.
• Bedelin ödendiğini gösteren banka dekontları ve makbuzlar.
• Muris muvazaası davalarında veraset ilamı ve murisin devir tarihindeki durumunu gösteren belgeler.
• Tanık listesinin ve taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığını gösteren delillerin hazırlanması.
• Dava açılırken ya da hemen sonrasında ihtiyati tedbir talep edilmesi. Tedbir kararı tapu kütüğüne şerh edilir ve taşınmazın üçüncü kişiye devrini zorlaştırır (HMK m. 389 ve devamı).

Yargılamada keşif ve bilirkişi incelemesi sık yapılır. Bilirkişi, özellikle bedel ile gerçek değer arasındaki farkı ve taşınmazın niteliğini değerlendirir. Karar ilk derece mahkemesinde çıktıktan sonra Bölge Adliye Mahkemesine istinaf, gerekirse Yargıtay'a temyiz yolu açıktır.

Dava Kabul Edilirse Ne Olur?

Dava kabul edilirse mahkeme mevcut tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verir. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğünde uygulanır. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse ve tapu iptali mümkün değilse, hak sahibi bedel veya tazminat talep edebilir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumluluğu da ayrıca gündeme gelebilir (TMK m. 1007). Hangi yolun izleneceği, dosyanın olaylarına göre belirlenir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki kaydın gerçek hukuki duruma uymadığı hallerde mülkiyeti geri kazanmanın temel yoludur. Davanın dayanağının doğru seçilmesi (yolsuz tescil, muvazaa, satış vaadi ya da zilyetlik), davanın doğru kişiye açılması ve delillerin baştan toparlanması sonucu doğrudan etkiler. Alanya'daki bir taşınmazla ilgili uyuşmazlık yaşıyorsanız, dava açmadan önce tapu kaydını, akit tablosunu ve sözleşmeleri bir Alanya avukat ile birlikte incelemeniz hak kaybını önleyebilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için dosya üzerinde ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası ile tapu sicilinin düzeltilmesi davası aynı şey mi?

Evet. Kanundaki adı tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır (TMK m. 1025). Uygulamada bu dava, tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescil talebini içerdiği için tapu iptali ve tescil davası olarak anılır.

Dava kime karşı açılır?

Kural olarak tapuda taşınmazın maliki görünen kişiye, yani kayıt malikine karşı açılır. Taşınmaz devredilmişse dava son malike yöneltilir.

Tapu iptali davasında zamanaşımı var mı?

Yolsuz tescile dayanan davalar kural olarak süreye tabi değildir. Ancak kadastro tespitine ya da kadastro öncesi sebeplere dayanan davalarda on yıllık hak düşürücü süre gündeme gelebilir. Süre konusu dosyanın niteliğine göre değiştiği için somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa dava açabilir miyim?

Açabilirsiniz, ancak sonuç üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığına bağlıdır. Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek edinen kişi korunur. Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise tescile dayanamaz. İyiniyet tartışmalı olduğu için deliller özenle toplanmalıdır.

Satış vaadi sözleşmesi yaptım, satıcı tapuyu vermiyor. Ne yapabilirim?

Sözleşme noterde düzenlenmişse ve siz bedeli ödediyseniz, TMK m. 716 uyarınca tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Satıcının taşınmazı başkasına devretmesini önlemek için ihtiyati tedbir talep etmek önemlidir.

Dava hangi mahkemede açılır?

Asliye hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Taşınmaz Alanya'da bulunuyorsa Alanya asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir.

Dava ne kadar sürer?

Kesin bir süre vermek doğru olmaz. Keşif, bilirkişi incelemesi, delil sayısı ve istinaf ile temyiz aşamaları süreyi belirler. Önceden hazırlanmış, delilleri tamam bir dosya süreci kısaltabilir.

Makalede Kullanılan Yargıtay Kararları ve Özetleri

Karar 1

• Künye: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/388, K. 2024/270, T. 22.05.2024
• Konusu: Yükleniciyle yapılan harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemi. Muvazaa ve iyiniyet.
• Özeti: Davacı, vekil aracılığıyla bir bağımsız bölümü harici sözleşmeyle satın almış, bedeli ödemiş ve taşınmazı teslim almıştır. Vekilin azlinden sonra taşınmaz, tapuda düşük bir bedel gösterilerek başka birine devredilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanan tescilin yolsuz tescil olduğunu ve TMK m. 1025 uyarınca iptal edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Tapu kaydına iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin korunacağını (TMK m. 1023), ancak yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişinin bundan yararlanamayacağını (TMK m. 1024) vurgulamıştır. Diğer davalıların kabul beyanları kayıt maliki aleyhine tek başına sonuç doğurmamakla birlikte, dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirilmiş; kayıt malikinin iyiniyetli olmadığı ve devrin muvazaalı olduğu sonucuna varılarak direnme kararı oy çokluğuyla onanmıştır.
• Makaledeki başlık: Yolsuz Tescil, Muvazaa ve İyiniyetli Üçüncü Kişi

Karar 2

• Künye: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/529, K. 2025/816, T. 10.12.2025
• Konusu: TMK m. 713 ile Kadastro Kanunu m. 14 ve 17'ye (imar ve ihya yoluyla zilyetlikle mülkiyet kazanımı) dayalı tapu iptali ve tescil istemi. Davanın kayıt maliklerine yöneltilmesi.
• Özeti: Davacı, uzun yıllardır ekip biçtiği taşınmazlarda mülkiyet kazandığını ileri sürmüştür. Taşınmazın bir bölümü, Hazine tarafından dava öncesinde kooperatiflere devredilmiş ve imar uygulamasıyla dava dışı kişiler adına kayıtlı imar parsellerine dönüşmüştür. Hukuk Genel Kurulu, tapu iptali ve tescil istemlerinin tapu kayıt maliklerine yöneltilmesi gerektiğini, kayıt malikleri davada yer almadığı için bu bölümlerde tapu iptali ve tescil isteminin dinlenemeyeceğini belirtmiştir. Tescil şartlarının davacı lehine oluştuğu tartışmasız olduğundan mülkiyetin tespiti ile yetinilmesini yeterli görmüş, bu tespitin imar parsellerinin yeni maliklerinin haklarını etkilemeyeceğini ve Hazine'ye karşı tazminat davasına dayanak olabileceğini kabul etmiştir. Direnme kararı oy çokluğuyla onanmıştır. Bazı parsellerde kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği kabul edilerek davanın reddedilmesi ise Hukuk Genel Kurulu önünde uyuşmazlık konusu olmamıştır.
• Makaledeki başlık: Dava Kime Karşı Açılır? ve Dava Açma Süresi Var mı?

Karar 3

• Künye: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/586, K. 2025/4907, T. 20.11.2025
• Konusu: Noterde düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemi.
• Özeti: Davacı, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle çok sayıda parseldeki payları satın almış, sözleşmede 550.000 TL bedelin ödendiği belirtilmiştir. Davalı, bir parsel dışındaki payları üçüncü kişilere devretmiştir. İlk derece mahkemesi, kayıt hâlâ davalı adına olan parseldeki payın tapusunu iptal ederek davacı adına tescile, devredilen paylar için ise bedelin davalıdan tahsiline karar vermiştir. Davalının muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve gabin savunmaları istinafta kabul edilmemiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi gereken, kişisel hak doğuran bir sözleşme olduğunu, borcunu ifa etmeyen satıcıya karşı vaat alacaklısının TMK m. 716 uyarınca tapu iptali ve tescil davası açabileceğini belirtmiş ve temyiz itirazlarını bozma sebebi görmeyerek kararı oy birliğiyle onamıştır.
• Makaledeki başlık: Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil

Dayanak İçtihatlar

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/388, K. 2024/270, T. 22.05.2024
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/529, K. 2025/816, T. 10.12.2025
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/586, K. 2025/4907, T. 20.11.2025
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988, E. 1987/2, K. 1988/2 (metinde anılan)
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, 1/2 (metinde anılan, muris muvazaası)